Покупка квартиры — радостное событие. Однако момент может быть омрачен внезапным известием о том, что квартиру придется вернуть. Это происходит крайне редко и только по решению суда, но важно понимать степень риска при оформлении сделки купли-продажи недвижимости.
Главная причина — неосознанные действия продавца, когда квартиру отчуждают из-за отсутствия элементарных знаний о правах собственников. В некоторых случаях продавцу заранее известно о невозможности провести сделку, но он намеренно вводит покупателя в заблуждение с целью получить выгоду. Уберечься от подобных случаев можно единственным способом — внимательно проверять юридическую чистоту квартиры.
Нотариус — специалист, который станет гарантией честной сделки. Он откажет в удостоверении договора, если почувствует, что продажу осуществляют под давлением, и точно определит законность процедуры передачи прав собственности. Профессионализм и опыт работников нотариальной конторы повышают доверие покупателя к продавцу.
Потребовать вернуть квартиру назад может супруг (супруга) продавца, если они не знали о сделке и не давали на нее согласия. По закону, собственность, приобретенную в браке, считают совместно нажитым имуществом, на которое у мужа и жены равные права.
п. 3. ст. 35 Семейного Кодекса РФ Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов. «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».
По этой причине перед подписанием договора купли-продажи покупатель должен выяснить информацию о семейном положении собственника. Можно попросить справки или иные доказательства, но лучший способ — доверить вопрос нотариусу. В его полномочия входит запрос данных из органов ЗАГС, а также проверка актовых записей.
Защита интересов несовершеннолетних является ключевой задачей государства. Дети — уязвимая категория граждан, их права требуют повышенной защиты. В случаях, если в числе собственников продаваемого жилья есть малолетние или оно было приобретено с использованием средств материнского капитала, необходимо согласие органов опеки и попечительства.
За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи, но только с согласия родителей и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.
Запущенное производство дела о банкротстве подразумевает ограничение прав на реализацию имущества. Как правило, квартиры банкротов продают по заниженной стоимости, чтобы совершить продажу как можно быстрее. Подобные сделки нарушают интересы кредиторов, а значит, могут быть отменены в судебном порядке.
С повышенным вниманием нужно подходить к покупке недвижимости, доставшейся по наследству, если с момента оформления права собственности наследником не прошло трех лет. После совершения сделки могут появиться другие претенденты на имущество умершего или выяснится, что было нарушено право на выделение доли супругов.
Наследственные нюансы могут намеренно замалчиваться продавцами, которые желают получить деньги как можно скорее. Нотариус делает обязательный запрос в нотариальную контору, которая вела наследственное дело, для уточнения списка наследников.
«Черные риелторы» используют фальшивые документы и доверенности, чтобы ввести покупателя в заблуждение. Одним из способов осуществить сделку незаконным путем становится принцип цепочки, когда из-за большого количества перепродаж невозможно отследить реального владельца. Кроме того, мошенники используют поддельные паспорта, неотличимые от оригинала, или называют себя официальными представителями собственника.
В соответствии со ст. 171 Гражданского кодекса Российской Федерации «лицо, признанное недееспособным, не имеет права совершать сделки». Если недееспособность собственника была скрыта, а потом обнаружена, сделка по продаже является ничтожной.
Проверка подлинности документов и правомерность владения продавцами недвижимостью — часть работы нотариуса, который отправляет сведения по нужным реестрам и выясняет достоверную информацию о собственниках и объекте недвижимости. Одна из таких проверок — запрос данных по базам МВД и органов ЗАГС. Кроме того, нотариус имеет доступ к ЕИС — единой информационной системе нотариата, в которой содержится информация обо всех удостоверенных документах. Нотариус убеждается в дееспособности сторон и истинности их намерений, фиксирует отсутствие у продавца обременений и других фактов, которые могут помешать совершению сделки. Только после этих шагов нотариус заверяет договор купли-продажи квартиры.
