Приобретение жилья: основные риски и способы защиты для добросовестного покупателя

Покупка или продажа недвижимости всегда предполагает высокие финансовые и юридические риски. Для защиты прав покупателей были внесены соответствующие изменения в законодательство, в том числе это положение закона о добросовестном приобретателе (далее — ДС), то есть человеке, который при судебном разбирательстве сможет доказать, что на момент покупки недвижимости не знал и не мог знать фактов, приводящих к признанию сделки незаконной. Начиная с июня 2020 года, закон гарантирует, что в случае признания сделки незаконной ДС сможет получить компенсацию за недвижимость от государства, если продавец не может вернуть деньги. Но для этого нужно будет подавать иск в суд.

Какие сделки считаются наиболее рискованными

Любые сделки с недвижимостью связаны с определенными рисками. Однако некоторые случаи считаются наиболее рискованными:

1. Покупка объекта, который перешел в собственность продавца менее трех лет назад. Чаще всего избавиться от жилья как можно быстрее стараются те, кто не имеет законного права его продавать. Срок исковой давности по такого рода сделкам составляет 3 года. Если сделка за это время будет признана ничтожной, покупатель останется ни с чем. Если же продавец стал собственником объекта больше трех лет назад, то срок исковой давности уже прошел, и таких неприятностей можно не бояться.
2. Покупка дома или квартиры через сделки, которые ГК РФ считает притворными. Покупателю предлагают оформить договор дарения вместо сделки-купли продажи, например, чтобы сэкономить на налогах. Поскольку этот документ отражает совсем другой тип имущественных отношений, защитить свои права не получится даже в судебном порядке.
3. Покупка квартиры, находящейся в долевой собственности, из-за чего сделка предполагает большое количество участников. Очень часто это связано с получением наследства, и всегда есть риск, что один из наследников решит оспаривать сделку в судебном порядке.

Поэтому необходимо предварительно проверить подлинность документов и все детали сделки, обратившись для этого к специалисту.

Когда есть риск не отстоять свои права

Даже лицо, считающееся по закону ДС, не всегда может защитить свои законные права. Например, сделка будет признана недействительной, если:

• удостоверение соглашения происходило по поддельной или неправильно оформленной доверенности;
• если вместо договора купли-продажи фиктивно оформляется дарение, потому что в таком случае исходный собственник имеет право потребовать объект недвижимости (подарок) обратно;
• если юридическая чистота сделки не была проверена должным образом.

Список мероприятий, которые осуществляются при проверке, не установлен официально. Но есть судебная практика, с которой знакомы опытные юристы. Такие специалисты знают, на что обратить внимание — от проверки документов до опроса соседей.

Чем может помочь нотариус

Обратиться к нотариусу стоит для проверки юридической чистоты сделки. Нотариус может проверить все основные сведения в электронных реестрах, чтобы убедиться, что продавец имеет право распоряжаться имуществом, и что в отношении данного объекта нет обременений или судебных разбирательств. Если сделка покажется нотариусу сомнительной, он сообщит об этом покупателю. Также можно воспользоваться таким инструментом, как передача денег за квартиру через депозит у нотариуса. Это гарантия того, что продавец не получит указанную сумму до тех пор, пока не выполнит свои обязательства.

Помощь нотариуса при заключении сделок с недвижимостью нужна в любом случае, потому что это позволит значительно снизить риски. Обращаясь к нотариусу для оформления сделки, необходимо представить правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Специалист проверяет объект по базе ЕГРН, используя для поиска основные параметры, например, адрес и кадастровый номер. Стоимость услуг нотариуса не так высока, и она позволяет избежать значительно больших расходов и финансовых потерь.