Заключение договора купли-продажи квартиры в 2021 году

Любая сделка по передаче материальных ценностей не обходится без составления договора. Нужен ли договор купли-продажи квартиры? Безусловно, т. к. этот документ подтверждает, что одна сторона оплатила полную стоимость, а вторая — передала квартиру в собственность. В этом документе зафиксированы все условия договора, права и обязанности покупателя, продавца, а также факт передачи недвижимого имущества от одного лица другому.

Важные ограничения

Для обычных граждан есть ряд законодательных требований, которые должны соблюдаться, чтобы договор купли-продажи квартиры 2021 года был признан действительным:

1. Договор заключается только между дееспособными лицами. Закон РФ определяет дееспособность как совершеннолетие лица, т. е. возраст участника сделки должен быть старше 18 лет. Если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний гражданин, то от его имени сделки купли-продажи имеет право совершать только законный представитель — отец, мать или опекун.
2. Наличие психических заболеваний, алкогольной зависимости или болезненного увлечения азартными играми — основные причины признания судом недееспособности любого владельца квартиры, комнаты или дома, независимо от возраста. В этой ситуации сделка будет признана недействительной, и для проведения любых сделок необходимо получить согласие представителя-опекуна.

Процесс принятия такого судебного решения может длиться несколько месяцев, и в этом случае рискует новый собственник квартиры. Поэтому перед тем, как подписать договор, покупателю не помешает консультация с юристами. Чтобы исключить риск неприятных последствий в будущем, стоит уточнить особенности характера и жизни владельца. Это можно сделать и самостоятельно, например, нужная информация обычно легко получается из бесед с соседями.

Покупателю важно проверить следующие документы для договора купли-продажи квартиры:

• выписка из ЕГРН (в ней будет список обременений по помещению);
• документы о собственности, при этом особое внимание уделить проверке лица, действующего по доверенности.

До совершения сделки часто заключается предварительный договор купли-продажи и расписка о внесенном задатке.

Оформление договора продажи и покупки жилья могут осуществлять не только обычные граждане, но и юридические лица.

Содержание договора купли-продажи квартиры

Как выглядит договор купли-продажи квартиры? У него стандартная структура, но, чтобы договор считался действительным, в нем нужно предусмотреть следующие основные пункты:

• цена сделки;
• адрес и кадастровый номер жилого помещения;
• список лиц, к которым осуществляется переход права собственности на помещение после покупки, а также полное описание этих прав.

В контракте иногда указывается пункт, который не является существенным, но дает некоторые гарантии второй стороне:

1. Для защиты прав продавца можно внести пункт о залоге объекта в пользу продавца до полной оплаты любым способом: наличными или банковский перевод денежных средств на счет. Эта норма в соответствии с законом применяется автоматически, но важно проследить, чтобы в договоре не было пункта об отсутствии залога в случае неоплаты.
2. Чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы после приобретения квартиры, особенно на вторичном рынке, нужно указать следующие гарантии со стороны продавца: правдивость сведений о помещении, в т. ч. состоянии санузла, наличии проблем с электропроводкой и др., о юридической чистоте, а также о предоставлении информации о правах третьих лиц, зарегистрированных в квартире.
3. Если оформляется прием квартиры по договору купли-продажи с мебелью и бытовой техникой, этот факт тоже можно зафиксировать.

Акт приема-передачи квартиры — обязательная часть договора. Без этого документа продавец не может продать квартиру, а покупатель не вправе пользоваться купленным объектом недвижимости. Основная задача акта приема-передачи квартиры — подтвердить факт исполнения обязательств для участников сделки. Поэтому для покупателя важно проверить состояние квартиры до подписания акта.

Передаточный акт не всегда оформляется отдельным документом, в договоре достаточно прописать пункт о том, что договор имеет силу акта. Часто так поступают при продаже недвижимости родственникам на основании предварительной договоренности.

После подписания договора купли-продажи квартиры и акта обязанность продавца перед покупателем считается исполненной.

Порядок оформления договора

Правильно оформить договор можно одним из способов:

• написать рукописный вариант;
• скачать с юридического сайта типовой договор купли-продажи квартиры и заполнить;
• можно получить помощь у нотариуса, который предоставит стандартный образец и бланк договора купли-продажи;
• грамотный юрист составит новый договор, где учтет все важные моменты сделки.

Независимо от выбранного способа, главное требование — договор оформляется в письменной форме. Нотариальное удостоверение позволит провести дополнительную правовую экспертизу.

Документы подлежат обязательному нотариальному заверению при совершении сделки с имуществом:

• доли в квартире (не нужно удостоверение договора купли-продажи квартиры в долевой собственности при продаже всеми собственниками своих долей, когда на каждую сделку оформляются отдельные договоры);
• жилье ребенка;
• недвижимость с пожизненной рентой.

Чтобы договор вступил в силу, обеим сторонам нужно поставить свои подписи. Срок договора купли-продажи квартиры продолжается до выполнения сторонами своих обязанностей, которыми являются: передача квартиры и передача денег.

Государственная регистрация права собственности

Далее новому владельцу нужно обратиться в Росреестр, где будет проведена процедура государственной регистрации права собственности. Обязательно нужно подготовить пакет документов:

• документы, удостоверяющие личность продавца, покупателя (паспорт, свидетельство о рождении);
• кадастровый паспорт;
• если планируется участие в вашей сделке несовершеннолетнего лица, нужно разрешение органов опеки, попечительства;
• для лиц, находящихся в браке, — свидетельство о заключении брака и согласие супруга;
• взять справки, подтверждающие, что долги, в т. ч. и коммунальные, отсутствуют;
• доказательства уплаты госпошлины;
• для юридического лица нужны учредительные документы компании;
• оригинал и копию договора, поэтому количество экземпляров должно быть не меньше трех, т. к. один останется в Росреестре.

Иногда нужны и дополнительные документы, этот список заявитель должен уточнить в МФЦ, Росреестре или задать вопрос по телефону 88001003434.

Отметим, что указанные выше документы нужны только для государственной регистрации. Юридическую чистоту квартиры проверяют, опираясь на другие документы для оформления договора купли-продажи квартиры, куда входит выписка домовой книги, технический паспорт помещения.

Как подать документы на регистрацию права собственности

Простой способ подать документы в Росреестр — личное присутствие. Записаться на прием можно через интернет или обратиться в учреждение для получения талона электронной очереди к специалисту. Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры, если новый собственник не может сам сдать документы? В таком случае ему потребуется нотариально заверить заявление, договор купли-продажи недвижимости и экземпляр доверенности на своего представителя.

Второй вариант регистрации прав собственности — вызов специалиста Росреестра на дом. В таком порядке подать документы могут следующие собственники жилья:

• ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны;
• инвалиды I и II группы.

Один из удобных способов подать документы — отправить почтой письмо в офис Росреестра по месту расположения приобретенного объекта недвижимости. При отправке нужно заказать уведомление, которое после вручения адресату придет отправителю обратно и может выступать как документ, подтверждающий подачу документов. К письму обязательно составляется и прикладывается полная опись вложения.

Кроме того, согласно изменениям законодательства, принятым в начале 2019 года, нотариусы могут сразу после заверения документов передать их в Росреестр или МФЦ. Эта услуга предоставляется бесплатно, деньги платить нужно только за нотариальное заверение договора.

Подачу документов можно делать через интернет — это одна из услуг банка, которой могут воспользоваться его клиенты. Но такой способ вместе с удобствами создает проблему — обязательно требуется наличие цифровой подписи участников сделки на договоре купли-продажи. Из-за этой сложности такая практика подачи документов при покупке квартиры не распространена в современной российской реальности.

Срок регистрации

Время процедуры государственной регистрации ограниченно и зависит от выбранного регистрационного органа и способа отправки документов:

• через Росреестр — не позднее 7 рабочих дней;
• обращение в МФЦ — через 9 дней;
• отправка через нотариуса — на следующий рабочий день, т. к. нотариус полностью проверяет документы, содержание договора, учитывает остальные нюансы сделки, и регистраторам не нужно повторно проводить правовые экспертизы.

Если проверка прошла успешно, владельцу квартиры выдается экземпляр договора купли-продажи со штампом о государственной регистрации перехода права собственности и выписка ЕГРН. Если вы хотите подробнее узнать о выдаче этих документов, порядок работы регистраторов можно уточнить в отделении Росреестра.

Стоимость оформления договора купли-продажи

Кто платит за договор купли-продажи квартиры? Стороны могут разделить пополам расходы, подлежащие к уплате за оформление сделки:

• помощь юриста по составлению договора;
• услуги нотариуса и получение документов нотариальной формы.

За регистрацию прав собственности оплачивается налоговый сбор 2 тыс. рублей. Обязанность оплатить эту сумму госпошлины несет покупатель недвижимости. Тариф за нотариальное заверение договора установлен в размере 0,5% от суммы сделки, но в расчет берутся траты в размере не менее 300 и не более 20 тыс. руб.

Если нужно внести изменение после заключения договора и подписания обеими сторонами, достаточно составить дополнительное соглашение, затем зарегистрировать оба документа одновременно. Для внесения изменений после подачи документов о государственной регистрации применима та же инструкция, что и для расторжения договора: составить заявление о прекращении государственной регистрации, а затем оформить доп. соглашение.

Расторжение договора

Если расторгается договор купли-продажи квартиры, то продавец должен вернуть деньги, а покупатель, соответственно, отдать купленное жилое помещение. Это может быть сделано в добровольном порядке или исходя из требования одной из сторон при нарушении условий сделки.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Порядок действий при расторжении по обоюдному согласию следующий:

1. В течение периода до подачи заявления в Росреестр стороны заключают дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если на этом этапе платеж за квартиру уже внесен, то в соглашении надо прописать порядок возврата денежных средств.
2. После подачи заявления в Росреестр или МФЦ, если право собственности еще не зарегистрировано, стороны могут написать заявление для прекращения процесса регистрации и только потом заключают соглашение расторжении.
3. После окончания процедуры гос. регистрации договор отменить невозможно. Единственный выход в такой ситуации — составление нового документа на тех же условиях, в котором стороны договора купли-продажи квартиры просто меняются. Важно помнить, что продажа квартиры, бывшей во владении менее 5 лет, невыгодна для продавца. У него появляется обязанность заплатить налог на доходы физических лиц.

Часто расторжение договора происходит из-за нарушения условий сделки одной из сторон. Это могут быть недостатки в квартире, которые не соответствуют первоначальной оценке ее стоимости. Аннулировать договор, например, при отсутствии денег от покупателя можно только через суд.

Восстановление договора купли-продажи

Часто к нотариусу обращаются собственники жилья с вопросом, как восстановить договор купли-продажи квартиры. Владельцу купленной квартиры нужно помнить, что из-за утери этого документа можно получить разные неприятные последствия. В первую очередь, без договора купли-продажи не получится продать недвижимость, оформить в наследство или передать имущество по договору дарения. Аренда и залог также станут недоступны. И главное, документ может попасть в руки мошенников, которые попытаются присвоить ее.

Это предостережение в особенности касается договоров, заключенных до 31 января 1998 года. В то время не было федерального органа для регистрации. Архив данных о таких квартирах находится в БТИ.

Как получить договор купли-продажи квартиры при утере? Сегодня все документы по собственности на жилые помещения хранятся в архиве навсегда. Обращаться с запросом можно в офис или через сайт Росреестра, МФЦ или отправить почтой. Но если договор утерян, восстановления равноценного документа не будет, выдается только копия.

Получать дубликат, который по правовым свойствам будет равносилен оригиналу, можно только у нотариуса, где заверялась сделка.