Эскроу-счет: что это такое и для чего он нужен

Договор эскроу — это юридическое решение, которое используется в расчетах по обязательствам с 2018 года. Метод подразумевает, что в сделке, помимо двух сторон, участвует третье лицо, выполняющее функцию эскроу-агента. Чаще всего это нотариус, который обязуется сопровождать сделку и служит своего рода ее гарантом. Работа по сделке с использованием эскроу доступна как юрлицам, так и физлицам.

О счете эскроу

Под этим подразумевается банковский счет, куда одна из сторон перечисляет деньги по договору. На нем средства замораживаются, и вторая сторона сможет получить их только после выполнения своих обязательств. Характерный пример — сделка по купле-продаже недвижимости. После открытия счета эскроу покупатель вносит на него средства за приобретаемый объект, а продавец оформляет передачу права собственности на имущество. После того как государственные органы зарегистрируют это право в отношении нового владельца, продавец сможет забрать деньги со счета, предоставив соответствующие бумаги, чтобы банк смог разморозить средства.

Ответственность эскроу-агента

Нотариус, который выступает в качестве эскроу-агента, берет на себя обязательства гаранта сделки. Он принимает на хранение средства от одной стороны сделки, путем внесения их на публичный депозитный счет, затем проверяет документы на реализуемый объект. Если информация достоверна, а нарушений в оформлении нет, нотариус выдает второй стороне распоряжение, на основании которого можно получить причитающиеся ему средства.

В соответствии с законодательством, деятельность нотариуса подлежит обязательному страхованию, минимальная сумма составляет 5 000 000 рублей. Если цена объекта превышает страховую сумму, остаток в случае получения ущерба компенсирует групповая страховка, для чего привлекается региональная палата нотариусов и Компенсационный фонд ФНП.

Как открыть счет

Сначала стороны, участвующие в сделке, включая эскроу-агента, и банковская компания оформляют договор на открытие эскроу-счета. В этом документе прописываются все условия, при исполнении которых средства будут разморожены и переданы выгодоприобретателю. Кроме того, в договоре указывается следующее:

• обязательства продавца, покупателя, нотариуса и банка;
• предмет сделки;
• количество средств, переводимых на счет;
• порядок расчетов в случае дробного перечисления;
• обстоятельства, при которых договор теряет силу или начинают действовать иные условия.

Для открытия эскроу-счета требуется собрать комплект документов, их перечень может незначительно варьироваться в зависимости от конкретной банковской организации.

Где может применяться эскроу

Открытие такого счета актуально при покупке следующих объектов:

• жилые, промышленные, технические объекты недвижимости;
• движимое имущество;
• акции, облигации, иные ценные бумаги;
• объекты интеллектуальной собственности;
• услуги.

В зависимости от объекта сделки могут варьироваться условия договора эскроу, перечень обязательств сторон, сроки и другие аспекты.

Плюсы и минусы решения

К преимуществам расчетов с использованием эскроу относят следующие моменты:

1. Гарантия сохранности средств. Например, если при покупке недвижимости выяснится, что объект нельзя поставить на кадастр или он находится под арестом, покупатель сможет вернуть свои деньги и не рискует быть обманутым.
2. Гарантия для продавца. Он может переоформить право собственности, не опасаясь, что покупатель, став новым собственником, откажется вносить оплату по договору.
3. Минимальное количество документов на открытие.
4. Возможность оформления сделки с лицом, имеющим задолженности: средства, перечисленные на счет эскроу, нельзя изъять для уплаты штрафов или долгов.

К минусам относится необходимость оплаты комиссии банка и услуг нотариуса, а также более долгий срок получения средств по сравнению с обычной сделкой.