Операции с недвижимостью, доля в которой находится в собственности у несовершеннолетнего, не запрещены законодательно. Но есть нюансы совершения сделки, которые нужно учитывать. Такая ситуация может сложиться, когда дети до достижения 18 лет получают наследство, участвуют в приватизации, им добровольно выделяют долю родители.
Недвижимость ребенок нередко получает в дар. Ему автоматически выделяется доля в квартире, приобретенной с вложением средств из материнского капитала. До наступления совершеннолетия дети не распоряжаются собственностью, все операции проводятся с участием законных представителей (родителей, опекунов, усыновителей).
Для защиты прав ребенка к процессу продажи привлекаются органы опеки, представители которых принимают решение об одобрении сделки. Чаще всего одним из основных требований становится покупка другой недвижимости, в которой условия для жизни будут не хуже, чем в проданной квартире. При этом выделена должна быть аналогичная или большая по площади доля.
Есть и региональные особенности, которые нужно учитывать перед подачей документов в органы опеки. Случались прецеденты, когда при одинаковых исходных данных принимались разные решения. С высокой долей вероятности можно говорить о положительном результате при:
При покупке новой недвижимости в ипотеку ситуация спорная. Опека принимает решение, учитывая размер, условия и срок предоставления кредита, источники поступления средств, которые потребуются для его погашения.
Покупка нового жилья при продаже квартиры с долей детей необязательна, если у семьи есть жилье с лучшими условиями для жизни ребенка. Но средства от продажи доли, которая принадлежит ребенку, в такой ситуации должна быть потрачены именно на ребенка, например, на оплату обучения.
Для успешного совершения сделки по продаже квартиры с долей несовершеннолетнего юридическая практика позволила сформировать оптимальную последовательность действий. Собственникам жилья предлагается следующий алгоритм:
Стандартный пакет документов для рассмотрения заявления органами опеки содержит также копии документов ребенка, обоих родителей или представителей. Также прилагается выписка из Росреестра и документ, в котором подтверждено право собственности на продаваемое жилье. Потребуются кадастровые паспорта и справки о цене недвижимости из ЕГРН на отчуждаемую и приобретаемую собственность. Руководствуясь внутренними правилами, представитель органов опеки может расширить базовый перечень. Уточнять такую информацию лучше заранее в том представительстве, в котором планируется согласование сделки.
